上海房產經紀一線生態調查:業務員降底薪
在調控依舊從嚴的上海，樓市成交回歸平穩理性，但這一環境下的房產經紀公司卻面臨另一番完全不同的生態變化中。
在調控依舊從嚴的上海，樓市成交回歸平穩理性，但這一環境下的房產經紀公司卻面臨另一番完全不同的生態變化中。
來自鏈傢、中原等機構數據顯示，10月上海新房成交量連續三周回歸10萬平方米以下。於此同時，監管嚴控不改。10月25日，國傢發展改革委和住房城鄉建設部開展商品房銷售價格行為聯合檢查。業內人士認為，此次檢查是在“房住不炒”精神指導下進行的，也是為瞭查處各類有違此類精神的新房和二手房銷售行為，充分體現瞭各部委對於當前全國房地產市場管控的積極導向。
事實上，相關部門對中介的監管非常密集。一傢房產經紀相關人士透露，有關部門對上海中介的檢查，包括房價、委托書等，去年以來已經查瞭幾次。
在此環境下，上海的房產經紀公司也在做出相應調整。最受業內關註的莫過於，上海鏈傢實行業務員降底薪提提成制以及我愛我傢擴店招人。21世紀經濟報道記者通過多方信源求證獲悉，上海鏈傢該制度在10月中旬就已陸續開始，目前上海鏈傢已有部分業務員跳槽至我愛我傢。但上述績效調整以及人員跳槽事件尚未獲得鏈傢方面最終確認，鏈傢相關人士僅強調目前門店人員變動不大。
一名多年從事房產經紀業務的人員說，一般而言，中介招人擴店都是在市場低迷時完成的，市場好的時候才用得上；如果等到市場好的時候才開始儲備人員，那麼肯定會錯過一波行情。
中介門店調整
在上海，經紀公司的調整主要表現在人員流動、運營模式、門店規模等方面。大中介之間人員流動比前兩年市場好的時候更為明顯，表現為或精簡人員或招兵買馬。以徐匯宜山路段為例，這裡集結瞭太平洋房屋、鏈傢、中原等幾傢大型中介，太平洋房屋一個月前已陸續有業務員分別跳槽至我愛我傢和鏈傢做店長，而成本管控之下，鏈傢同時在淘汰成交能力較弱的一線業務員。
上海鏈傢內部調整的最直接表現就是實行業務員降底薪提提成制度。上述業內人士分析，市場行情不好，對中介最直接的影響就是成本壓力。據透露，上海中原門店業務員有1萬多人，根據鏈傢門店規模遠超中原來看，其業務員人數肯定多於中原。去年以來，鏈傢招聘瞭大量大學畢業生，成本也隨之上漲。一般而言，中介在擴張周期內給付的業務員底薪較高，比如鏈傢、我愛我傢底薪就相對高於中原、太平洋房屋等在上海發展多年的中介提出的底薪水平。
業內人士表示，我愛我傢目前在重復鏈傢2013-2015年的擴張模式。據不完全統計，該公司今年已新開店300多傢，但大部分隻是分佈在寶山等中外環區域。一名業內人士分析道，鏈傢近來的表現似乎是借機調整。但2015年鏈傢在擴張之時恰有德佑作為業務補充，我愛我傢此前獲得數億融資，在行情恢復之前，會否有另一個大規模經紀公司可供其借力擴張，尚不得而知。目前我愛我傢在上海浦東和閔行區擴張較快，但因此也容易帶出管理弊端，如其在延吉中路的最大門店，人員流動較大。此外，我愛我傢在內環佈店機會非常少。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉透露，今年至今，我愛我傢在上海已經開店超過300傢，陸續還在開；他強調很多投入是滾動的，無法具體透露擴張成本，隻能說在上海市場增加瞭一些投入和發展力度。他還透露，我愛我傢短期目標是在上海市占率上有所提升，爭取今年底明年初進入市場前兩名，在上海市場縮短和鏈傢的差距。
一名資深業內人士對21世紀經濟報道記者透露，小公司的弊端就是房源少，客戶選擇不多，如果有客戶需要某個小區的房源，中介就針對性地開發該小區房源，開發方式通常就是找同行問。而直營店的好處在於，以鏈傢為例，哪怕隻有一套房源，鏈傢所有店面都能共享；加盟店成本低，但加盟店是相互看不到房源的。
不過目前鏈傢的策略已有所改變。此前其主打人海戰術，但現在，業務員更傾向於尋求房源、與業主客戶溝通。
今年以來，上海鏈傢在一手房、租賃上轉型力度較大。中原最早主要做二手，後來轉做側重於一手代理業務。據透露，2014年-2015年，徐傢匯二手房交易中，鏈傢和太平洋房屋一共占瞭80%-90%份額。
此外，中原也開始側重一手商業項目銷售。“市場對任何一傢都有沖擊，鏈傢之前擴張猛，導致可能抗沖擊能力偏弱，底薪制度調整也是變相調整；中原則大力轉型一手代理。”上述業內人士說。
低迷期成交生態
目前，上海樓市的成交周期正在拉長，王孟今年初賣掉瞭自己在三林區域的一套次新房，他是在今年3月份將房子掛牌1個月就賣出。而他的鄰居，最近掛牌的房子一直還沒賣出去。
在上海內環內，成交量比較穩定，競爭也非常激烈。根據信義房屋徐匯東曼一店經理耿楠楠透露，該門店8、9月份成交都為5套房，行情比6、7月好，相比去年同期仍然是下跌；一名田林區域的業務員透露，自己連續3個月沒有開單（簽約銷售），就在9月份集中成交瞭6套房子。
據機構統計，上海目前全市每月成交量在1.2萬套左右，最近幾個月都在低位徘徊。鏈傢中環區域分管古北片區的運營總監孫成平強調，目前上海鏈傢有1000多傢門店，隻能說局部市場在做結構優化，古北多數為涉外社區，價格與內環差不多，屬於改善型板塊。他指出，8月份，政策與市場推動下，中環外剛需板塊成交量上升，很多改善型客戶賣掉小戶型之後，要換到中環內，因此上海鏈傢9月份成交環比增長，10月份應該會持平。
上海中原新江灣城店總監錢進指出，中外環之間的板塊月成交20套左右，門店則平均為兩套。總體而言，成交量比去年同期下跌60%。錢進認為，新江灣城板塊具有特殊性，屬於前兩年較熱門板塊，成交量較高，價格也較高。
21世紀經濟報道記者綜合調研發現，信貸政策影響下，上海中外環房價有5%左右下調。9、10月份由於“金九銀十”的影響，二手房成交量稍好於此前；但一手樓由於限價原因，市場成交不算非常活躍。
據錢進透露，受信貸政策收緊影響，客戶的操作周期從2.5-3個月延長至5個月左右。他認為，未來市場仍將維持1.2-1.3萬套左右成交量，年底一般而言成交量還會減少；剛需板塊200萬左右總價房屋成交較活躍，比如楊浦區中原板塊。
大部分中介人士接受采訪時都表示現在最關註新的政策指引，在政策面來說短期內不會放寬；明年一季度之前信貸政策也不會放松。上海中原另一名銷冠級店長認為，到2018年底2019年初，由於會有客戶群體的社保年限到達5年，將不被限購，屆時市場或將出現一輪波動。
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